Acheter un appartement en Israël : les étapes, de la visite à l’acte

Acheter en Israël suit un parcours précis, encadré par un avocat. Voici les grandes étapes, dans l’ordre.

1. Définir son budget et son financement

Les banques israéliennes financent en général jusqu’à 75 % du prix pour une première résidence, 70 % pour un acheteur qui remplace son logement, et 50 % pour un investissement ou un acheteur non résident. Il est recommandé d’obtenir un accord de principe avant de faire une offre. Un courtier en prêt peut comparer les banques pour vous.

2. Estimer le juste prix

Comparez le prix demandé avec les ventes récentes du quartier. L’estimateur Yad le Yad et la carte des prix donnent un ordre de grandeur ; le registre officiel des transactions (nadlan.gov.il) permet de vérifier les ventes réelles rue par rue.

3. Faire vérifier le bien par un avocat

En Israël, chaque partie a son avocat. Le vôtre vérifie l’extrait du registre foncier (נסח טאבו) : propriétaire, hypothèques, saisies, droits de passage. Il contrôle aussi la conformité au permis de construire et les éventuelles dettes d’arnona.

4. Signer le contrat et inscrire la note d’avertissement

Le contrat fixe le prix, l’échéancier de paiement et la date de remise des clés. Juste après la signature, votre avocat inscrit une note d’avertissement (הערת אזהרה) au registre : elle empêche le vendeur de vendre le bien à quelqu’un d’autre.

5. Payer la taxe d’acquisition

L’acheteur paie la taxe d’acquisition (מס רכישה). Elle est progressive et réduite pour l’achat d’une résidence unique ; elle est plus élevée pour un bien supplémentaire. Les nouveaux immigrants peuvent bénéficier de taux réduits. Le simulateur officiel de l’administration fiscale israélienne donne le montant exact.

6. Remise des clés et enregistrement

Au dernier paiement, les clés vous sont remises et votre avocat fait enregistrer la propriété à votre nom au Tabou.

Les frais à prévoir

• Avocat : souvent entre 0,5 % et 1 % du prix, plus TVA.
• Taxe d’acquisition, selon votre situation.
• Expertise de la banque et frais de dossier du prêt.
• Sur Yad le Yad, aucune commission d’agence : vous traitez directement avec le propriétaire.