Prêt immobilier en Israël (machkanta) : le guide pour olim et acheteurs de l’étranger

En Israël, le prêt immobilier s’appelle la « machkanta ». Son fonctionnement est assez différent de celui que l’on connaît en France : quotité plafonnée, prêt découpé en plusieurs tranches, banques qui négocient chaque taux séparément. Voici l’essentiel avant de vous lancer.

Combien la banque peut financer

La Banque d’Israël plafonne la part du prix que les banques peuvent prêter :

• Résidence unique (premier achat) : jusqu’à 75 % du prix.
• Remplacement (vous vendez votre logement pour en acheter un autre) : jusqu’à 70 %.
• Investissement locatif et non-résidents : jusqu’à 50 %.

Le reste doit venir de votre apport. Un olé qui achète son premier logement est en général traité comme un acheteur de résidence unique.

Ce que la banque regarde

• Le taux d’effort : la mensualité ne peut pas dépasser la moitié du revenu disponible, et la plupart des banques préfèrent rester sous 40 %.
• La stabilité des revenus : fiches de paie, bilans pour les indépendants, et pour les olim et non-résidents, les revenus perçus à l’étranger.
• Votre historique de crédit et vos dettes en cours.
• L’expertise (chamaout) : la banque envoie un expert, et le financement est calculé sur le plus bas du prix et de l’estimation.

Les « maslulim » : un prêt en plusieurs tranches

Une machkanta combine plusieurs tranches : taux fixe, taux variable indexé sur le « prime » ou sur l’indice des prix, avec ou sans indexation. Les règles de la Banque d’Israël imposent qu’au moins un tiers du prêt soit à taux fixe, sur une durée de 30 ans au maximum. Le bon dosage dépend de votre âge, de vos revenus et de vos projets.

Pourquoi passer par un courtier

• Il met plusieurs banques en concurrence et négocie chaque taux.
• Il construit un montage adapté à votre situation, pas seulement à celle de la banque.
• Pour les olim et les acheteurs depuis l’étranger, il explique chaque étape en français et prépare les justificatifs.

Sur Yad le Yad, vous trouvez des courtiers en prêt que vous contactez directement, sans que la plateforme intervienne.

Les règles citées sont celles connues à la date de rédaction. Avant toute décision, faites-les confirmer par votre banque ou par un courtier.

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