דירות חדשות שלא נמכרו: מה אומרים הנתונים ב-2026

מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו בישראל הגיע לשיא. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ״ס) שפורסמו בעיתונות הכלכלית, בסוף יולי 2026 נותרו למכירה כ-85,000 דירות חדשות, ובסוף אוגוסט כ-85,700. כבר בסוף 2025 ספר בנק ישראל כ-83,000 דירות כאלה.

מה המספר הזה מודד?

מדובר בדירות חדשות שהיזמים הציעו למכירה ועדיין לא דווחה עליהן מכירה, בין שהן בבנייה ובין שהבנייה הסתיימה. נהוג לבטא את המלאי ב„חודשי היצע”: בקצב המכירות הנוכחי יידרשו קצת יותר משנתיים כדי למכור את כולן (כ-26 חודשים בסוף יוני 2026).

איפה נמצאות הדירות?

המלאים הגדולים ביותר נמצאים בערים הגדולות. בסוף יולי 2026 היו למכירה כ-10,100 דירות חדשות בירושלים, כ-9,700 בתל אביב, כ-5,100 בבת ים וכ-4,100 בחיפה, לפי נתוני הלמ״ס שצוטטו בעיתונות. מחוז תל אביב לבדו מרכז חלק ניכר מהמלאי הארצי.

למה יש כל כך הרבה דירות לא מכורות?

אנליסטים מצביעים על כמה גורמים שמצטברים:

• מחירים גבוהים אחרי שנים של עליות, שמרחיקים חלק מהקונים.
• עלות המשכנתא: ריבית שנשארה גבוהה מאז 2023 מכבידה על ההחזר החודשי.
• המתנה: המלחמה וחוסר הוודאות גרמו למשפחות רבות לדחות את הרכישה.
• היצע גדול: פרויקטים רבים שהתחילו בשנים האחרונות מגיעים לשוק בבת אחת.

מה זה משנה לכם כקונים

• מרווח משא ומתן אמיתי: כשהמלאי גבוה, יזמים פתוחים יותר להנחה, לחניה, לשדרוגים או לכיסוי חלק מההוצאות.
• מבצעי מימון: תשלום מדורג (למשל סכום קטן בחתימה והיתרה במסירה), הלוואה שהיזם נושא בה… קראו בעיון: ייתכן שהמחיר גבוה יותר בתמורה, ובנק ישראל מגביל את המבצעים האלה.
• הצמדה: מחיר דירה על הנייר צמוד לרוב למדד תשומות הבנייה. נהלו משא ומתן על תקרה או על הצמדה חלקית.
• ביטחונות: חוק המכר (דירות) מחייב את היזם להבטיח את הכספים ששולמו (ערבות בנקאית או ביטוח). דרשו ערבות על כל תשלום.
• בדיקות: היתר בנייה, מועד מסירה ופיצוי על איחור, מפרט טכני. העבירו את החוזה לעורך דין מטעמכם, לא של היזם.

דירות חדשות ביד ליד

ביד ליד היזמים מפרסמים את הפרויקטים ישירות וללא עמלה: מחיר התחלתי, שלב הבנייה וחוברות. עיינו במדור פרויקטים חדשים, השוו עם מפת המחירים ובדקו עסקאות אמת במאגר הרשמי (nadlan.gov.il).

מקורות: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (cbs.gov.il), נתוני בנייה ומכירת דירות חדשות; בנק ישראל; העיתונות הכלכלית בישראל (ynet, קיץ וסתיו 2026). מספרים מעוגלים, שעשויים להתעדכן על ידי הלמ״ס.